Informationen zu Anlage in Renditeobjekte

Beabsichtigen Sie, Ihr privates Vermögen oder das Ihres Unternehmens in ein Renditeobjekt zu investieren ?
Der Entscheid, eine Investition in ein Renditeobjekt vorzunehmen, nimmt eine grosse Bedeutung ein. In diesen Fällen ist es empfehlenswert, Fachleute beizuziehen, welche Ihnen die nötige Unterstützung und das fachliche Knowhow in diesem Bereich anbieten können. Gerne gewähren wir Ihnen vorab einen kleinen überblick über die wichtigsten Aspekte beim Erwerb oder Bau einer Renditeliegenschaft oder Investitionen in Unternehmen.

Renditeobjekte

Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, welche ein Anleger u.a. zum Aufbau und Vermehren seines Vermö;gens erwirbt. Die Räumlichkeiten werden in erster Linie an Dritte vermietet, können aber auch zu einem Teil als Eigenbedarf verwendet werden. Die folgenden Immobilien sind als Renditeobjekte einzustufen:
Gewerbeimmobilien, Büroliegenschafte, Gemischt genutzte Immobilien (Wohnen, Gewerbe und Büro)

Eine weitere Lösung bietet die Verrentung einer Immobilie. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor oder eine gemeinnützige Organisation – allerdings für einen Preis, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Dafür garantiert ihm der Käufer ein meist lebenslanges Wohnrecht und zahlt statt des Kaufpreises eine monatliche Rente.

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Checklisten und weitere nützliche Links


Bewertung von Renditeliegenschaften

Liegenschaftsbewertungen werden in der Regel von Banken sowie unabhängigen Immobilienbewertern vorgenommen, welche die örtlichen Marktverhältnisse kennen. Bei der Bewertung einer Immobilie spielen diverse Faktoren wie z.B. die Lage und das wirtschaftliche Umfeld eine wichtige Rolle. Massgebend ist aber, mit welcher Bewertungsmethode die Immobilienschätzung durchgeführt wird. Auch das Immobilien bewerten basiert auf fixen, allgemein gebräuchlichen Grundlagen.

Schweiz

OR 394 – 406 (Auftragsrecht)
SIA Normen SIA Dokumentation D 0213
Bewertungs-Fachkenntnis Bewertungs-Erfahrung.

Deutschland

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte
von Grundstücke (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
vom 19.05.2010, in Kraft seit 01.07.2010

Österreich

Flächendefinitionen (ÖNORM B 1800:2013, ÖNORM EN 15221-6),
Residualwertmethode (ÖNORM B 1802-3),
Denkmalschutz, Kontaminierungen, Energieausweis, International Accounting Standards IAS.

Ertragswert

Die Ertragswertmethode wird insbesondere bei der Bewertung eines vermieteten bzw. verpachteten Objekts angewendet. In diesem Verfahren geht es vor allem darum, die mit der Liegenschaft zu erwirtschaftenden Nettomieterträge zu kapitalisieren. Dabei kommt die folgende Formel zum Einsatz: Ertragswert = (Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz) - Investitionsbedarf

Beispiel Renditeberechnungen
  • Immobilien-Anlagewert: CHF 7,7Mio.
  • Bruttomietertrag: CHF 500’000 p.a.
  • Bewirtschaftungskosten: CHF 90’000 p.a.
  • Rückstellungen: CHF 65’000 p.a.
  • Eigenfinanzierungsgrad: 40 %
  • Investiertes Eigenkapital: CHF 3,08 Mio.
  • Fremdkapitalzinssatz: 3,75 %
  • Fremdkapitalverzinsung: CHF 173’250 p.a.
Bruttorendite:

500’000 : 7’700’000 x 100 = 6,49 %

Nettorendite vom Anlagewert:

500’000 – 90’000 – 65’000 : 7’700’000 x 100 = 4,48 %

Nettorendite vom investierten Eigenkapital:

500’000 – 90’000 – 65’000 – 173’250 : 3’080’000 x 100 = 5,57 %

Rendite

.Im Immobilienbereich sind die Renditen stets langfristig zu betrachten. Steuerliche Aspekte spielen dabei eine wichtige Rolle. Die Rendite von Immobilieninvestitionen hängt allerdings in starkem Masse auch von den sich häufig ändernden Marktgegebenheiten ab.

Renditeerwartungen

Die zu erwartende Bruttorendite (Verhältnis Mietzinseinnahmen zum Liegenschaftswert) richtet sich nach dem Objekttyp sowie den örtlichen Marktverhältnissen der Liegenschaft. Wir empfehlen Ihnen vorgängig abzuklären, was für eine Rendite für das zu erwerbende oder zu errichtende Objekt erwartet werden kann.

Risiken

Entwickeln sich die Mietzinseinnahmen trotz Anstieg der Immobilienpreise unterdurchschnittlich, kann dies zur Abnahme der Nettomieterträge und somit zu kleineren Renditen führen. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die neuen Eigentümer über kurz oder lang mit einer Wertminderung auf Renditeliegenschaften rechnen müssen. Darüber hinaus wird der Unterhalt der Liegenschaft bei zu tiefer Rendite oft vernachlässigt, was eine zusätzliche Werteinbusse zur Folge haben könnte.
Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.